国内第9单产业园REIT破发，疫情扰动出租率

6月30日，中金湖北科投光谷REIT在上交所上市，但开盘即破发。数据显示，中金湖北科投光谷REIT盘中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，报2.46元，成为今年首只上市当天就破发的公募REITs。

【资料图】

中金湖北科投光谷产业园REIT底层资产可分为四部分，分别为光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋，以及位于光谷大道41号的互联网+项目，四部分均属于光谷光电子信息产业园内的核心物业。

四处资产均属于工业用地，建成及运营起始时间不一，光谷软件园A1-A7 栋在2009年1月即投入运营，互联网+项目在2017年5月才开始运营。总可租赁面积为17.44万㎡，可租赁面积为16.76万㎡。

湖北科投光谷产园REIT资产均位于武汉市东湖高新区光谷光电子信息产业园内，该产业园是光谷八大产业园之一，是中国首个国家级光电子信息产业基地的核心载体，中国孵化器事业的发源地。

直观来看，REIT资产所处区域历经多年发展，区域内的交通和生活配套设施较为完善，对招租和稳租约起到了较强的外部支撑。

2020-2022年末，该单REIT园区资产整体出租率分别为83.76%、89.63%、86.40%。报告期内受历史疫情持续影响，园区资产出租率存在波动，部分物业难以达到预期利用率。

伴随疫情结束，租赁市场回暖，基础设施项目的租赁情况日渐改善。截至2023年3月31日，基础设施项目整体出租率已恢复至90.72%。

从收入看，2020-2022年末，项目公司三年营业总收入分别为0.86亿元、1.06亿元和1.07亿元。收入主要由租金收入组成，三年分别为7564.26万元、9457.33万元和9604.62万元。

2020年历史疫情期间，湖北科投响应国家及湖北省政策号召，针对小微企业租户给出了减免3个月租金、减半6个月租金的优惠，从而使得2020年度租金有所下滑，后续随着疫情影响逐步消退，租金收缴及租赁情况正逐步恢复正常。

从可分配收益看，假设该基金按照模拟可供分配金额的100%向投资者分配股利，2023-2024年度的模拟预测可供分配金额分别为7271.32万元和7665.17万元，预测现金分派率为4.72%和4.98%，在已发行的产品中也处于中等偏上的水准。

尽管租赁情况在2023年一季度已逐步改善，但租约稳定性风险仍存在。

截至2022年12月31日，该单REIT的底层资产租赁合同到期时间主要分布在2023年-2024年，在未来两年间将面对租约大面积集中到期的情况，项目存在一定的空置风险，进而导致目标底层资产项目的租金收入减少。

因此，管理人及评估机构在收到上交所看馈意见后谨慎调低了其估值和增值率。

除此之外，管理人还寻求第二大租户武汉留学生创业园管理中心向原始权益人湖北科投出具了《租赁意向函》，表明有意长期租赁光谷软件园E3栋，留创园现时租约将在2023年尾到期。截至目前，E3栋由留创园整租。

截至2022年12月31日，目标基础设施资产账面价值合计5.68亿元，较初申报时调低0.03亿元；评估值为15.40亿元，下降0.80亿元；增值率为171.31%，下降12.28个百分点。

据了解，2023年武汉陆续有部分产业园项目入市，新增的研发办公建筑亦主要来自于光谷区域。即便新园区配套设施不如该单REIT的底层资产，但若其以较低起租价入市，可能对价格敏感型租户构成一定吸引力，对本项目造成客户分流。

REITs二级市场持续下挫，首批扩募落地

从市场表现来看，5月REITs市场维持弱势表现，二级市场价格整体呈现下降趋势。

产业园REITs中仅有东久新经济REIT较上月小幅上涨0.76%，其余均下跌，张江光大园REIT5月底收盘于3.496元，较上月下跌11.06%，主要系拟扩募资产主力租户OPPO子公司哲库科技突发事件所致。

5月份，我国REITs市场迎来首批扩募的落地，4只公募REITs产品成功扩募，此前受到最大租户退租影响的张江光大园REIT，在积极应对、快速寻得意向租户的情况下，亦成功跟随首批完成扩募。

在退租事件前，张江光大园REIT的扩募资产张润大厦是在4单扩募资产中最为优质的，较原资产优胜，而其余3单的扩募资产则与原项目持平。

然而黑天鹅事件给予连此次首批REITs扩募蒙上了阴影。OPPO在5月12日宣布终止旗下芯片子公司ZEKU（哲库）业务，而哲库科技正是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础资产的重要承租方。

资料显示，哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。

面对大面积退租事件，张江光大园REIT的基金管理人应对相当迅速，除了第一时间披露事件进展，还立即联手原始权益人增持，并在5月26日发布公告透露，称处于事件中心的张润大厦近期已收到部分客户的书面租赁意向书，占哲库科技退租面积的78.22%。而张润置业也能按照合同从哲库科技扣留租赁保证金约1096万元，等于额外增加一笔收入。

从待发行产品看，据上交所和深交所信息披露，目前共有3只REITs处与待发行状态，其中两只为首发REITs，另外一只为待扩募REITs。中金山高集团高速公路REIT、湖北科投光谷产业园REIT两只首发REITs均处于“通过”状态，预料将很快登陆市场，而待扩募的富国首创水务REIT状态为“已反馈”。

截至2023年5月末，我国公募REITs产品已发行27只，合计发行规模达到908.92亿元。从底层资产对比来看，高速公路类发行规模最大，达到437.30亿元；产业园类紧随其后，发行规模达152.25亿元。

中新集团摘得全国首例“竞生态投入”园区拿地

中新智地（苏州太仓）运营管理有限公司成功竞得全国首宗限地价竞生态投入的工业用地，并随后与太仓市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

这标着着中新智地（太仓）璜泾智能制造产业园项目成功摘牌，也标志着全国首宗限地价“竞生态投入”产业用地顺利成交。

地块位于璜泾镇经九路西、玄武路北，占地面积69351.2平方米，土地用途为工业用地（高标准厂房）。竞得价为5313万元，楼面价483元/㎡，土地亩均价格为5万元，竞得生态投入价格为146万元，将全部用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积。

据观点指数了解，竞得地块位于太仓市璜泾镇原永乐村“窑厂”工业区。原“窑厂”工业区内大部分企业主要从事化纤加弹行业，产业结构单一、耗能高效益低且存在显著的环境污染问题

当地政府的要求很明确，就是促进整个区域完成淘汰落后产能，引入新兴产业完成产业升级。而达成该目标的前提是完成旧厂房的拆除腾退，并对周边污染的土地和水体进行修复。

太仓市在2022年就完成了该地块的厂房拆除和土地腾退，重新规划为集高端制造、物流仓储为一体的产业园区，但该区域生态修复尚未完全完成，产业地块周边的绿化率仍有待提升。

当地考虑到生态修复的成本和专业性，再加上对地块出让无序竞价的忌惮，因此创新引入了竞生态投入环节，比拼“含绿量”。

竞价过程中共有3家公司参与竞价。在土地出让价达到最高限价5313万元后，2家公司选择竞生态投入，最终中新智地以146万元的生态投入价格竞得该块土地。

中新智地方面表示，该生态投入资金将专款专用，专门用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积。璜泾镇副镇长冯韬则介绍，这笔生态投入资金预计将用于产业地块周边以及全镇范围内的植树造林工作。

据了解，周边地区类似地块的成交价已超过100万元/亩，而本次成交土地亩均价格仅为51万元，远低于周边工业地均价，显然是当地为引入既有产业招商能力，又有生态治理能力的产业运营商而有意压低地价，以此作为对参与当地生态修复的企业的让利。

太仓在对外公布的信息中持续提到《国务院办公厅关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见》，该文件中就提到了对参与生态修复的社会资本进行产权激励。该地块远低于周边土地的限价就是对该政策的一次探索。

这也象征着未来在长三角拿工业用地，除了园区的投资强度和财税贡献要达标之外，环境生态保护能力都是考虑的重要因素，拥有越多样的园区开发能力就意味着越多的机会。

面对行业新的发展环境，产业园区如何以专业立身并谋取可持续发展？8月7-10日，观点机构将继续在海南举办2023博鳌房地产论坛及系列活动。其中8月8日博鳌产业科技大会亦将如期举行。

为盘点以及借鉴那些在产业运营发展行业具有高度影响力的企业，观点指数研究院通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行分析研究，在论坛现场发布 “影响力指数 • 2023年度影响力产业运营发展企业” 和“影响力指数 • 2023年度影响力产业轻资产运营企业”研究成果。

产业与科技的结合包含无比宏大的叙事，涉及到资本与实业等方方面面，包罗万象。以产城为引，延伸至文化、科技、物流、商业、经济、地产等多元领域。在科技创新为引擎的背景下，加入基金、REITs等金融资本的元素，产业与科技的未来蕴藏着无限可能。

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